Bardzo czestym pytaniem w naszej Poradni Psychologoczno Prawnej w Brukseli jest, wypowiedzenie najmu mieszkania w Belgii .
W przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy z inicjatywy najemcy,
1. najemca musi złożyć wypowiedzenie
2.odszkodowania za rozwiązanie umowy są dodatkowe.
Kiedy nieruchomość jest wynajmowana i podpisywana jest “klasyczna” dziewięcioletnia umowa pomiędzy właścicielem a najemcą, często zdarza się, że najemca chce opuścić lokal przed końcem umowy. Może on zrezygnować bez podania konkretnego powodu, o ile zachowa trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Jeśli jednak odejdzie przed upływem trzeciego roku najmu, będzie musiał również zapłacić opłaty za rozwiązanie umowy.W niektórych przypadkach najemcy postrzegają wypowiedzenie i odprawę jako podwójną karę- są to jednak dwie bardzo różne rzeczy.
Wcześniejsze powiadomienie
Okres wypowiedzenia nie może prowadzić do powstania pustostanu . Najemca, który chce zerwać dziewięcioletnią umowę najmu, musi “dać” trzymiesięczne wypowiedzenie. Oznacza to, że musi on dać swojemu wynajmującemu trzymiesięczne wypowiedzenie i w tym okresie nadal płacić czynsz. Jeśli opuszcza lokal przed upływem okresu wypowiedzenia, muszi zapłacić pozostały czynsz.
” Jeśli najemca opuści lokal przed upływem trzymiesięcznego okresu, ale wynajmującemu uda się go wynająć ponownie bezpośrednio, wynajmujący nie może żądać od byłego najemcy zapłaty za wypowiedzenie.”
Odszkodowania
Prawo pozwala wynajmującemu domagać się odszkodowania za wypowiedzenie umowy, jeśli najemca zrezygnuje w ciągu pierwszych trzech lat trwania umowy. Nie ma to nic wspólnego z zajmowaniem nieruchomości. Oznacza to, że nawet jeśli wynajmującemu uda się ponownie wynająć nieruchomość, może on domagać się odszkodowania. Mają one na celu zrekompensowanie wynajmującemu kosztów związanych z ponownym wynajęciem: ogłoszenie o ponownym wynajęciu lokalu, zorganizowanie wizyt, uporządkowanie rzeczy, wszelkie opłaty dla agencji, itp. Odszkodowanie to jest należne po upływie okresu wypowiedzenia lub po przekazaniu kluczy przez najemcę, jeśli opuści on lokal wcześniej.
Kwota ta jest ustalona w wysokości trzymiesięcznego czynszu bez opłat i kosztów (na podstawie ostatniego zapłaconego czynszu), jeśli najemca opuszcza mieszkanie w pierwszym roku najmu, dwumiesięcznego czynszu w drugim roku najmu i jednomiesięcznego czynszu w trzecim roku. Od tego momentu wynajmujący nie może żądać dalszego odszkodowania. W przypadku krótkiego najmu (do trzech lat) rekompensatą jest jednomiesięczny czynsz.
Bycie elastycznym…
W praktyce, zastosowanie opłaty za rozwiązanie umowy będzie zależało od relacji pomiędzy najemcą a wynajmującym. “Jeśli wynajmujący uzna, że najemca zawsze dobrze płacił czynsz, starannie utrzymywał nieruchomość, a ponadto udało mu się szybko wynająć ją ponownie, niekoniecznie będzie domagał się opłaty za rozwiązanie umowy”
Ponadto najemca, który przedterminowo wypowiada umowę najmu, może zaproponować wynajmującemu, że sam poszuka zastępstwa, aby wynegocjować zniesienie opłaty za wypowiedzenie. “Ale to wynajmujący jednostronnie decyduje, czy zgodzić się na tę procedurę, czy nie. Jeśli się na to zgodzi, nie ma gwarancji, że będzie zadowolony z nowego najemcy, który zostanie mu przedstawiony, z zastrzeżeniem zasad niedyskryminacji”
… nie rezygnować z niczego
Jeśli wynajmujący zdecyduje się zażądać opłaty za wypowiedzenie, najemca, który “doręczył” (lub zapłacił) okres wypowiedzenia, często uważa, że “dał wystarczająco dużo” i kwestionuje uiszczenie opłaty. Właściciele mogą pozwac lokatora do sądu.
Należy pamiętać, że wynajmujący nie może skorzystać z gwarancji najmu w przypadku nieuiszczenia odszkodowania za wypowiedzenie umowy. W rzeczywistości gwarancja ta jest zablokowana na koncie i może być zwolniona tylko za zgodą obu stron. Służy on do zrekompensowania ewentualnych szkód w wynajmowanej nieruchomości. Jeżeli jednak sprawa o odszkodowanie zostanie wniesiona do sądu pokoju, sędzia może zdecydować – jeżeli uzna, że jest ono należne – o zwolnieniu gwarancji najmu na rzecz wynajmującego, co przyspiesza proces odzyskiwania należności.
Podsumowujac, najemca, który chce zerwać standardową (dziewięcioletnią) umowę najmu musi “złożyć” wypowiedzenie z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Oznacza to, że najemca musi dać wynajmującemu trzymiesięczne wypowiedzenie i w tym okresie nadal płacić czynsz.
Prawo zezwala również wynajmującemu na: żądanie opłaty za zerwanie umowy, jeśli najemca zrezygnuje w ciągu pierwszych trzech lat trwania umowy.
Opłaty za wypowiedzenie są należne na koniec okresu wypowiedzenia lub po przekazaniu kluczy przez najemcę, jeśli opuszcza on lokal wcześniej.
prawnik Malgorzata Wilk
WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU W BELGII, JAKIE MAM PRAWA ?
